Jedna greška i odoše hiljade evra: Ako kupujete plac, obratite pažnju na ove stvari

Najveći propusti ne nastaju kod javnog beležnika, nego nedeljama ranije, dok kupac jo&scaron; nije ni postavio prava pitanja. Plac koji deluje čist na terenu može biti pravno opterećen, urbanistički ograničen, fizički nedostupan u pravnom smislu, ili pod hipotekom o kojoj prodavac ne govori.Ovaj vodič ide kroz sve &scaron;to morate da proverite pre nego &scaron;to potpi&scaron;ete bilo koji papir.Kupovina placa u Srbiji počinje listom nepokretnostiPre dogovora o ceni mora stići list nepokretnosti. To je dokument iz katastra koji Republički geodetski zavod (RGZ) izdaje za svaku parcelu, i on otkriva ono &scaron;to vam prodavac neće reći ko je stvarno vlasnik, postoji li vi&scaron;e suvlasnika, da li je nad parcelom hipoteka, sudski spor, zabrana otuđenja, izvr&scaron;enje ili teret poput službenosti.Plac može imati pet suvlasnika od kojih jedan ne želi da proda, ili dva nasleđena dela koja nisu re&scaron;ena u ostavinskom postupku. Bez lista nepokretnosti, kupac u stvari ne zna sa kim potpisuje ugovor.Drugi sloj problema je &scaron;to stanje na terenu često nije isto kao stanje u katastru. Povr&scaron;ina parcele po katastru može biti različita od stvarne, granice pomerene, susedna ograda može seći u deo koji je formalno va&scaron;. Zato se uz katastarsku proveru često traži i izlazak geometra na lice mesta.Građevinsko ili poljoprivredno - to nije isti plac&quot;Plac&quot; u oglasu nije pravna kategorija. Pravna kategorija je namena zemlji&scaron;ta, i ona odlučuje &scaron;ta sme da se gradi. Građevinsko zemlji&scaron;te dozvoljava gradnju u skladu sa urbanističkim planom. Poljoprivredno zemlji&scaron;te, po pravilu, ne dozvoljava, a prenamena u građevinsko može biti dugotrajan proces koji ko&scaron;ta, ponegde uspeva, ponegde se ne de&scaron;ava nikad.Kupovina placa po ceni građevinskog zemlji&scaron;ta za parcelu koja je u katastru i dalje poljoprivredna znači plaćanje iluzije.Informacija o lokaciji govori &scaron;ta se zapravo kupujeOvo je jedan od najvažnijih dokumenata u celom procesu, &scaron;ta se na konkretnoj parceli sme graditi, koja namena objekta, kolika spratnost, koliki procenat zauzetosti parcele, koliko mora biti udaljen objekat od međa.Plac iz snova može biti predviđen samo za prizemni objekat određene kvadrature, dok susedna parcela dozvoljava sprat plus potkrovlje. Kupovina placa bez ovog dokumenta nije kupovina nekretnine to je kupovina pretpostavke.Pristupni put - fizički postoji, pravno možda ne Ovo je tipična zamka kod parcela van urbanog jezgra. Do placa vodi put, utabani, makadamski, ponekad i asfaltirani ali taj put pravno ne mora biti javna saobraćajnica niti služnost koja vam pripada. Ako pristupni put prolazi preko privatnog zemlji&scaron;ta, a pravo prolaza nije upisano u list nepokretnosti, kupili ste parcelu do koje se legalno ne dolazi. Posledice idu od problema sa građevinskom dozvolom, preko sporova sa kom&scaron;ijama, do drastičnog pada vrednosti zemlji&scaron;ta. Infrastruktura - blizina nije isto &scaron;to i priključakStruja, voda, kanalizacija, gas, internet, asfalt sve to može biti petsto metara od placa i istovremeno potpuno nedostupno. Provera mora da uključi ne samo da li postoji mreža u okolini, nego i da li je priključak legalan, koliko ko&scaron;ta dovesti ga do parcele i da li nadležno preduzeće uop&scaron;te planira &scaron;irenje u tom pravcu. Tro&scaron;ak priključaka može da preokrene celu računicu i kupovinu pretvori u skuplji posao nego &scaron;to je u startu izgledala.Urbanistički planovi i &scaron;ta država ima u planuPre kupovine se proveravaju važeći planovi za to područje. Grad ili država mogu imati planiran put, prugu, dalekovod, koridor ili javni objekat preko va&scaron;e parcele ili preko susedne, &scaron;to bitno utiče na to &scaron;ta i koliko može da se gradi i koliko će ta zemlja vredeti za pet godina. Eksproprijacija nije česta, ali nije ni nemoguća naročito u zonama predviđenim za infrastrukturne projekte. Kupovina placa u takvoj zoni je investicija sa rokom trajanja.Međe, službenosti i legalnost postojećih objekataOgrada nije dokaz međe. Ako je kom&scaron;ija pre dvadeset godina postavio ogradu metar i po u va&scaron; plac, taj metar i po je i dalje va&scaron; po katastru, ali povratak je sporan postupak koji se vodi geodetski i pravno.Pre kupovine se uvek angažuje geometar i radi geodetski elaborat ako postoji bilo kakva sumnja u granice. Ako se na placu već nalazi neki objekat, kuća, vikendica, garaža, pomoćni objekat, mora se proveriti da li je legalan, da li je uknjižen i da li je u procesu ozakonjenja. Nelegalan objekat na placu komplikuje sve naredne korake, od kredita do dalje prodaje.Tu su i službenosti pravo prolaza, vodovi, instalacije koje su upisane kao teret na va&scaron;oj parceli. Dalekovodi i gasovodi mogu ograničiti gradnju u zoni određene &scaron;irine od trase, &scaron;to se ne vidi okom, samo iz dokumentacije.Tro&scaron;kovi koje kupci često zaborave Cena placa je samo deo računice. Na nju dolaze porez na prenos apsolutnih prava (ili PDV, ako se kupuje od obveznika PDV-a), notarska taksa, advokat, geometar, taksa za upis u katastar, mogući tro&scaron;kovi priključaka, eventualni tro&scaron;kovi prenamene zemlji&scaron;ta, i ako se gradi taksa za uređenje građevinskog zemlji&scaron;ta. Ukupan dodatni tro&scaron;ak može biti značajan procenat osnovne cene, i u njega se ulazi unapred, ne posle.Kapara, ugovor i upis u katastarKapara nije rezervacija, to je ozbiljna pravna obaveza. Ako kupac odustane bez razloga, gubi je. Ako prodavac odustane, vraća je u dvostrukom iznosu. Zato se kapara ne daje pre nego &scaron;to su pro&scaron;li list nepokretnosti, informacija o lokaciji, provera pristupa i eventualni izlazak geometra. Ugovor o kupoprodaji mora se overiti kod javnog beležnika, koji potom dostavlja dokumentaciju katastru. Kupovina placa nije zavr&scaron;ena potpisom, zavr&scaron;ena je tek kada novi vlasnik bude upisan u list nepokretnosti.Posebna napomena za poljoprivredno zemlji&scaron;te: postoji pravo preče kupovine, gde određena lica (najče&scaron;će susedi koji obrađuju graničnu parcelu, ili država) imaju prioritet pri kupovini.To se proverava pre, a ne posle, dogovora o ceni. Tu su i situacije sa nasleđem koje nije re&scaron;eno, sa restitucionim zahtevima, ili sa kupovinom idealnog dela, kada se kupuje 1/2 ili 1/3 parcele koja fizički nije izdeljena na licu mesta, &scaron;to vodi u suvlasni&scaron;tvo sa svim njegovim ograničenjima. Plac se kupuje papirima, ne pogledomNajveće gre&scaron;ke pri kupovini placa u Srbiji ne dolaze od previsoke cene ni od lo&scaron;e lokacije. Dolaze od propu&scaron;tene provere kupac potpi&scaron;e predugovor pre nego &scaron;to je video list nepokretnosti, da kaparu pre informacije o lokaciji, ili počne da zida pre nego &scaron;to je re&scaron;en pristupni put.Razlika između dobre i lo&scaron;e kupovine ne vidi se u trenutku kada se gleda parcela, vidi se u dokumentima koje treba pročitati pre nego &scaron;to i&scaron;ta bude potpisano.

Jedna greška i odoše hiljade evra: Ako kupujete plac, obratite pažnju na ove stvari

0 Komentari